La superficie consiste nel diritto di fare e di mantenere una costruzione sopra o sotto il suolo altrui (art. 952 del Codice civile).
Lo scopo della costituzione del diritto di superficie è quello di evitare il verificarsi dell’accessione a favore del proprietario del suolo (principio dell’appartenenza al proprietario del suolo di tutto ciò che vi accede, opere, costruzioni, piantagioni).
Ad esempio, la titolare di un’edicola di giornali è proprietaria del chiosco adibito alla vendita, ma non del terreno su cui esso sorge perché appartiene al comune; quindi la proprietaria dell’edicola ha un diritto di superficie sul terreno di proprietà comunale.
Il diritto di superficie ha la funzione di agevolare la costruzione di edifici; in tal modo il costruttore non deve sostenere le spese per acquistare il suolo; a sua volta il proprietario del suolo riceve dal concessionario un corrispettivo periodico.
Il diritto di superficie è stato molto utilizzato negli anni 70’ nell’ambito dell’edilizia popolare; infatti i Comuni conservano la proprietà dei terreni e concedono su di essi il diritto di superficie ad un costruttore (in tal modo le abitazioni realizzate possono essere vendute a prezzi bassi).
La superficie è un diritto reale diverso dalla proprietà; il proprietario del suolo conserva naturalmente la proprietà del terreno; invece un’altra persona dispone della costruzione in virtù del diritto di superficie che gli spetta. Ad esempio, al proprietario di un ristorante confinante con la mia proprietà, concedo di ampliare la sua cantina nel mio sottosuolo (di mia proprietà). Quando la costruzione viene realizzata, il diritto di superficie (diritto di fare una costruzione sopra o sotto il suolo altrui) si incorpora con la proprietà della stessa costruzione e acquista la denominazione di PROPRIETÀ SUPERFICIARIA.
Le opere normalmente destinate alla superficie sono i chioschi, i padiglioni per mostre, le autorimesse, le stazioni per la distribuzione di carburante.
COME SI ACQUISTA IL DIRITTO DI SUPERFICIE
La superficie si acquista in modo originario per USUCAPIONE; in modo derivativo per SUCCESSIONE o per CONTRATTO con il proprietario del suolo (art. 952 c.c.).
COME SI ESTINGUE IL DIRITTO DI SUPERFICIE
La superficie può estinguersi nei seguenti casi:
- Per prescrizione, cioè per non aver esercitato la facoltà di costruire durante 20 anni.
- Per termine finale, quando la superficie non viene costituita in perpetuo (art. 953 c.c.);
- Per perimento del fondo;
- Per rinuncia del superficiario;
- Per confusione, cioè riunione in una sola persona della qualità di proprietario e superficiario.
L’estinzione del diritto di superficie importa che il proprietario del suolo diventa proprietario delle costruzioni.
Prof.ssa Giuseppina Ronsisvalle